Wann lohnt sich Abriss und Neubau mehr als die Sanierung eines Altbaus?

Wer ein altes Haus kauft, der steht vor der Wahl: Umbau und Sanierung oder lieber gleich Abriss und Neubau. Viele Menschen scheuen aber vor der zweiten Möglichkeit zurück, auch wenn das für Häuser aus den 1960er und 1970er Jahren oft die vernünftigste Lösung ist.

Immer mehr Bauten aus den Wirtschaftswunderjahren stehen nun zum Verkauf. Die Bauherren von einst übersiedeln ins Seniorenwohnheim oder sterben. Ihre Erben besitzen längst eigene Immobilien und verkaufen die elterlichen Heime. Im Angebot sind große und kleine Bungalows, Ketten- und Atriumhäuser, großzügige Reihenhäuser. Allen gemeinsam ist ihre schlechte Energiebilanz.

Neubau oft günstiger als Sanierung

Sind die Häuser großzügig geschnitten und genügt das Platzangebot auch heutigen Wohnwünschen, dann lohnt es sich, über die energetische Sanierung nachzudenken und anhand eines Sanierungsgutachtens zu prüfen, ob sich die Erneuerung lohnt. Meist sind aber die Grundrisse verwinkelt, die Räume klein, sogar die Haustechnik – vor Jahrzehnten saniert – wieder veraltet. Planen deshalb die neuen Eigentümer ohnehin größere Um- und Anbauten, rechnen sich fast immer Abbruch und Neubau. Die Altimmobilien haben viele Mängel: Dünne, nur 24 Zentimeter starke Außenwände aus nicht dämmenden Hohlblock- oder Bimssteinen, große, einfach verglaste Fensterflächen, Elektrospeicherheizungen, ungedämmte Flachdächer. Die Bungalowdächer wurden früher außerdem häufig als Kaltdachkonstruktionen ausgeführt, das heißt, unterhalb der Abdichtung zirkulierte die Luft. Sollen sie heute saniert werden, reicht es nicht, einfach eine Dämmschicht auf die Abdichtung zu legen, sondern der gesamte alte Dachaufbau muss entfernt und mit der Dämmung neu aufgebaut werden. Das wird dann entsprechend teurer.

Energieeffizienz erst seit den 70ern ein Thema

Zur Bauzeit in den Wirtschaftswunderjahren nahm noch niemand Rücksicht auf die zukünftigen Energiekosten. Heizöl war billig und bis zur Ölkrise 1973 scheinbar unendlich vorhanden. Erst nach dem Öl-Embargo begannen Politiker, Planer und Bauherren umzudenken. Die erste Wärmeschutzverordnung sah 1977 erstmals energiesparende Baustoffe vor, die Doppelverglasung hielt Einzug im Wohnhausbau. Heutige und zukunftsfeste Energieeffizienzniveaus lassen sich oft nur im Neubau realisieren. Wer also vor der Wahl steht, einen Altbau teuer nachzubessern oder lieber neu zu planen, der schafft sich mit dem Neubau eine bessere Ausgangsposition für die zukünftigen Entwicklungen, rät der VPB.

Einen Bonus haben die meisten Nachkriegshäuser allerdings: Sie stehen nicht nur zentrumsnah, sondern auch auf großen Grundstücken. Bauherren können sich Abbruch und Neubau finanziell erheblich erleichtern, wenn sie das große Grundstück teilen, die Hälfte verkaufen – und eventuell mit den neuen Nachbarn gemeinsam ein Doppelhaus planen. Allerdings sollte niemand ein solches Grundstück auf gut Glück kaufen, warnt der VPB, sondern vorher prüfen, ob Abbruch, Teilung und Neubebauung rechtlich an dieser Stelle überhaupt möglich sind.